Mit Blick in die Zukunft die Gegenwart gestalten

Angesichts klammer Kassen stehen die Kommunen täglich vor schwierigen Entscheidungen. Für dringend erforderliche, aber oftmals hohe Investitionen für die energetische Sanierung kommunaler Gebäude müssen die Kommunen Kosten und Nutzen abwägen.

Auf einen Blick

Vor diesem Hinter­grund versuchte das Zentrum für nach­haltige Energies­ysteme der Europa-Universität Flensburg, für die Kommunen Wege aus dieser Zwick­mühle zu finden. Basierend auf einer Befragung von zehn Kommunen formulierten die Forscherinnen und Forscher konkrete Empfehlungen zur Verbesserung dieser Situation und entwickelten eine Software zur Erarbeitung einer langfristigen Gebäudesanierungs­strategie, das so genannte FinSa-Tool. Nach der Ein­gabe der Daten über den vorhan­de­nen Gebäudebe­stand errechnet das Programm drei Szenarien: das Business-as-usual-Szenario, das Klimaschutz­szenario­ sowie ein individuelles Szenario entsprechend den Zielen der Kommune. Die Szenarien können dann miteinander verglichen werden.

Zwischen Vorbild und Haushaltsnot

Öffentliche Gebäude sollten zum einen eine Vorbild­funktion erfüllen, insbesondere wenn es um das Thema erneuerbare Energien, Gebäudeeffizienz und energetische Sanierung geht. Andererseits müssen Kommunen mit knappen Finanzmitteln auskommen, sind zum Teil verschuldet und kämpfen daher mit Kreditbe­schränkungen. Der Erhalt und die ener­getische Sanierung ihrer Liegenschaften kostet Geld, das sie in vielen Fällen nicht haben. Instrumente wie Contracting, finanzielle Zuschüsse oder verbilligte Kredite konnten bislang dieses Dilemma nicht auflösen.

Analyse sanierter kommunaler Gebäude

Die zehn Kommunen Chemnitz, Flensburg, Frankfurt am Main, Heidelberg, Münster, Neumünster, Ober­hausen, Stuttgart, Wuppertal und der Kreis Steinfurt lieferten als Projektpartner Daten von bereits durch­geführten Sanierungen an ihren Schulen, Kindergärten oder Verwaltungsgebäuden. Insgesamt wurden 57 abgeschlossene Sanierungs­projekte analysiert. Diese waren zum Zeitpunkt der Analyse nicht älter als fünf Jahre, und mindestens zwei Gebäudeteile waren auf einem hohen energetischen Stand – mindestens gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 – saniert worden. Das untersuchte Gebäude-Portfolio umfasst eine Fläche von 150.000 Quadratmetern. Die ermittel­ten Gesamtsanierungs­kosten lagen im Durch­schnitt bei 1.100 Euro pro Quadratmeter Bruttogeschoss­fläche mit einem durchschnittlichen Sanierungsum­fang und einem energetischen Standard, der 10 Pro­zent unter dem EnEV Neubau-Standard lag. Die Aus­wertung verdeut­lichte, dass die Finanzierung der energetischen Mehr­kosten der Sanierung nicht das eigentliche Problem darstellte. Diese machten nur einen Anteil von 10 bis 25 Prozent aus. Die Analyse zeigte vielmehr, dass meist schon die finanziellen Mittel für die grund­legenden Maßnahmen zur Bestandserhaltung fehlen.

Sanierungsszenarien mit dem FinSa-Tool

Die Europa-Universität Flensburg entwickelte mit dem FinSa-Tool ein Excel-basiertes Werkzeug, das die Kos­ten für die energetische Sanierung des kom­munalen Gebäudebestandes bis 2050 kalkuliert. Auf Basis der ermittelten Daten wurde eine drei­dimensionale Kos­tenfunktion entwickelt, die die Abschätzung der Sanie­rungskosten inklusive der energetischen Mehrkosten abhängig vom angestrebten Sanierungszustand und dem Umfang der Sanierungen erlaubte.

Die Ergebnisse der Modellrechnung für die jeweilige Kommune werden in drei verschiedenen Szenarien abgebildet:

• Business-as-usual-Szenario, die Fortschreibung der gegenwärtigen Sanierungstätigkeit;
• Klimaschutzszenario, mit weiteren Maßnahmen, orientiert an den Klimaschutzzielen der Bundes­regierung, das heißt Sanierung aller Gebäude auf 30 Prozent unter den Stand EnEV 2009 bis zum Jahr 2050;
• individuelles Szenario, hier können ursprünglich vorgegebene Parameter, wie Energiepreisszenarien und Sanierungszielwerte von den Nutzerinnen und Nutzern einge­geben werden.

Die Szenarien setzen die Investitionskosten ins Ver­hältnis zu den ein­gesparten Energiekosten. Auch CO2-Vermeidungs­kosten werden ausgewiesen. Besser als andere Werkzeuge – die nur eine grobe Einordnung in Vergleichswerte erlauben oder sehr detailliert auf einzelne Gebäude und Sanierungsvorhaben bezogen sind – erlaubt dieser Szenarienvergleich über einen langen Zeitraum mit dem FinSa-Tool daher langfristige Planun­gen der Bewirtschaftung des Gesamtbestandes.

Beispielhafte Darstellung des Klimaschutzszenarios im FinSa-Tool

Für die Berechnungen müssen die Daten zum Gebäude­bestand der Kommunen eingegeben werden. Dazu gehören die Gebäudekategorie, der Wärmever­brauch der letzten drei Jahre sowie die verwendeten Energieträger. Weitere Annahmen, die vor allem für das Individual-Szenario zu treffen sind, befassen sich beispielsweise mit folgenden Fragen: Wie weit sollen die Vorgaben der EnEV 2009 in Hinblick auf den Wärmeverbrauch im Zuge der Sanierung unter­schritten werden? Bis wann sollen alle Gebäude saniert sein? Daraus werden dann die drei Szenarien berechnet.

Finanzierungsmodelle aus Sicht der Praktikerinnen und Praktiker

Für die Studie wurden die zehn Kommunen auch zu ihren Erfahrungen mit den verschiedenen Förderprogrammen befragt. Es zeigte sich, dass nicht-rückzahlbare Zuschüsse wesentlich beliebter sind als zinsvergünstigte Darlehen. Weiterhin bestand der Wunsch, die Antragstellung einfacher zu gestalten und den damit verbundenen personellen Aufwand zu verringern.

• Was sollte das Projekt erreichen?

  Das Projekt sollte ein Werkzeug entwickeln, das Kommunen bei der Entwicklung einer langfristigen Gebäudesanierungsstrategie unterstützt. Die Kommunen sollten in die Lage versetzt werden, den Finanzierungsbedarf für die energetische Sanierung abzuschätzen. Als Grundlage für die Entwicklung des Tools sollten Kommunen befragt und abgeschlossene Sanierungsprojekte analysiert werden.

• Was hat das Projekt erreicht?

  Auf Grundlage einer Befragung von zehn Kommunen und der Analyse von 57 kommunalen Sanierungsprojekten entwickelte die Europa-Universität Flensburg das FinSa-Tool, das Kommunen ermöglicht den Finanzierungsbedarf für die energetische Sanierung ihrer Liegenschaften zu berechnen.

• Wie ging es weiter?

  Das FinSa-Tool ist nach wie vor kostenlos nutzbar. Über folgenden Link kann es gemeinsam mit dem Handbuch und dem Abschlussbericht heruntergeladen werden: www.uni-flensburg.de/eum/forschung/abgeschlossene-projekte/klimaschutzkonzept-2050-kommunale-gebaeude-k-2050-kg/.

Beitrag zum Klimaschutz

Das Einsparpotenzial im kommunalen Gebäudebereich ist enorm. Das Projekt löste zwar keine direkten Klima­schutzeffekte aus, wenn die Verwendung des Tools jedoch Eingang in die kommunale Planungs­praxis findet, kann es indirekt zu Einsparungen führen.

• Checkliste der Erfolgsfaktoren

  • Austausch der Kommunen für einheitliche Methoden zur Erfassung der Daten zur Sanierung kommunaler Gebäude befördern;
  • Finanzmittel für die Gebäudesanierung über Sondervermögen bereitstellen.

Tipps und Tricks für interessierte Institutionen

Im Projektverlauf formulierte das Flensburger Institut Empfehlungen, die sich an Kommunen und politische Entscheidungsträgerinnen und -träger richten.

Sanierungsstandards verschärfen

Die Projektdurchführenden fordern die Verschärfung des Sanierungsstandards. Das im Projekt anvisierte Ziel für Bestandssanierungen von 30 Prozent unter­halb des Neubau-Standards der EnEV 2009 führt zu einer Energie­einsparung von 63 Prozent gegenüber 2010 und wird so den Klimaschutzzielen der Bundes­regierung gerecht.

Systematische Erfassung der Daten

Eine systematische Erfassung von Sanierungs­vorhaben hinsichtlich der Gebäude­beschaffenheit sowie des energetischen und sonstigen Sanierungs­umfanges und Kalkulation der Gesamt- und ener­getischen Mehrkosten für die Sanierung, ist für zukünftige Analysen und darauf aufbauende Ausge­staltungen von Fördermaßnahmen erforderlich.

Kommunale Finanzierung in Kombination mit Sondervermögen

Das Projektteam empfiehlt ein Sondervermögen „Kommunale Liegenschaften" einzurichten, das mit 2,6 Milliarden Euro jährlich ausgestattet wird und eine Förder­quote von 50 Prozent für kommunale Sanierungs­maßnahmen erlaubt. Die andere Hälfte finanziert die Kommune als Eigenanteil. Durch Nutzung des FinSa-Tools weist die Kommune nach, dass sie sich mit der langfristigen Verwendung ihres Gebäudepools aus­einandergesetzt hat. Der kom­munen­übergreifende Vergleich gelingt nur durch die Vereinheitlichung der Wirtschaftlichkeits­berechnung gefunden werden.

Langfristig planen!

Als Planungsgrundlage der Kommunen sowohl für die Bestandserhaltung als auch notwendige energetische Sanierungen ist eine langfristig orientierte Sanierungs­strategie wichtig. Das entwickelte FinSa-Tool ist dafür das geeignete Instrument.