Für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit energiesparender Maßnahmen bei der energietechnischen Modernisierung von Wohngebäuden ist die zentrale Frage zu beantworten: Wie hoch sind die Kosten der Modernisierung und in welchem Verhältnis stehen die Kosten zu den eingesparten Energiekosten?

Die wahren Kosten der Sanierung kennen

Vor der Entscheidung für energetische Sanierungen stehen zwei Kernfragen. Erstens: Wie viel kostet das? Zweitens: Lohnt sich das, sprich ab wann wiegen die eingesparten Energiekosten die Höhe der auf­gebrach­ten Investitionen auf? Beide Fragen hängen mitein­an­der zusammen und sind nicht so ohne weiteres zu beantworten. Genau deshalb sind sie auch Gegenstand anhaltender Kontroversen und politischer Debatten.

Auf einen Blick

Um die Diskussion zu versachlichen erarbeitete das Darmstädter Institut Wohnen und Umwelt GmbH (IWU) eine Studie, die anhand von tatsächlich durch­ge­führten Sanierungen darstellt, welche Kosten ins­gesamt anfielen und welche davon konkret auf ener­getische Sanierungsmaßnahmen zurückzuführen waren. Dazu wertete das Projektteam die ausgewie­senen Kosten­berechnungen für bauteil- und anlagen­technische Maßnahmen von insgesamt 1.177 Wohnge­bäuden aus. Das Ergebnis waren statistisch abgesi­cherte Schätzwerte für die typischen Vollkosten und die energiebedingten Mehrkosten. Diese Werte flossen in ein bestehendes Berechnungs­programm ein, das die Darstellung von Sanierungskosten unterstützt und Investorinnen und Investoren sowie Wohnungsunter­nehmen in ihrer langfristigen Sanierungsplanung hilft.

Wenn schon sanieren, dann richtig!

Die gesetzlichen Standards für die Modernisierung von Wohngebäuden sind in der Energieeinsparverordnung (EnEV) festgelegt. Diese enthält das so genannte Kopp­lungsprinzip. Danach muss die Durchführung energe­tischer Sanierungen nur erfolgen, wenn ohnehin grö­ßere Maßnahmen der Instandsetzung anstehen, und wenn sie in diesem Rahmen wirt­schaftlich vertretbar sind. Eine Außenwand muss also nur dann nachträg­lich ge­dämmt werden, wenn sie in sehr schlechtem Zustand ist und der Außenputz ohnehin erneuert werden müss­te. Die Kosten für den Putz sind dann strenggenommen keine energiebedingten Mehrkosten, sondern fallen sowieso an. Genau hier aber scheiden sich die Geister: Welche der Maß­nahmen am Gebäude gehören zu den Sowieso-Kosten und welche sind Mehrkosten, die nur aufgrund der energetischen Modernisierung entstehen?

Typische Kosten für Baumaßnahmen

Die Studie sollte auch die Planungssicherheit erhöhen und – so das Ziel – mehr Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer sowie Wohnungsunternehmen zur energetischen Sa­nie­rung ihrer Wohngebäude motivieren.

Die Fach­leute des IWU betrachteten dazu die Kosten der folgenden typischen Bereiche für Sanierungs­maßnahmen:

• Außenwand;
• Steildach und Flachdach;
• Oberste Geschossdecke;
• Kellerdecke;
• Fenster und Fenstertüren;
• Solaranlagen und Heizungsanlagen;
• Lüftungsanlagen.

Gute Datenbasis typischer Maßnahmen

Die Analyse wurde genutzt, um typische Kosten­spannen zusammenzustellen. Die Ergebnisse beruhen auf der Auswertung von Sanierungen an insgesamt 1.177 Wohngebäuden. Davon waren 784 Ein- und Zweifamilienhäuser. In der Kostengruppe Wärme­dämmung und Fenster wurden Maßnahmen mit einer Fläche von 265.000 Quadrat­metern ausgewertet. Im Bereich Heizung und Lüftung analysierte das Projekt­team über 900 Maßnahmen. Die meisten Fälle stamm­ten aus Daten der Kredit­anstalt für Wieder­aufbau (KfW), die über ihr Pro­gramm „Energieeffizient Sanieren“ entsprechende Vorhaben förderte. Weitere Daten kamen aus regio­nalen För­derprogrammen von Hannover und Mann­heim. Ergänzend stellten private Ingenieurbüros Kosten­feststellungen von 49 Projekten zur Verfügung. Das Projektteam berücksichtigte durchgeführte Vorhaben ab dem Jahr 2011.

Die Datengrundlage um­fasste dabei Kostenfest­stellungen im Umfang von mehr als 60 Millionen Euro. Um die Kosten zu vergleichen, nor­mierten die Analystinnen und Analysten die Preise über die Multiplikation eines Regionalfaktors mit dem standardisierten Baupreisindex des Deutschen Statistischen Bundesamtes.

Statistische Auswertung sorgt für belastbare Ergebnisse

Mit Hilfe von Regressionsanalysen ermittelte das Projektteam repräsen­tative Schätzwerte. Die Aus­wer­tung verdeu­tlichte, dass die Streuung der Kosten ent­sprechend der baupraktischen Erfahrung sehr groß war und im Einzelfall deutlich über oder unter den „typischen“ Kosten lagen. Dies sollte bei einer Einzel­fallbetrachtung berücksichtigt werden. Des Weiteren war kein unmittelbarer Zusam­men­hang zwischen der energetischen Qualität und den Kosten einzelner Vor­haben ableitbar. Vielmehr waren andere, nicht-energierelevante Faktoren wesentlich für die Ent­wicklung der Gesamtkosten. Das heißt, dass energie­sparendes Bauen nicht unbedingt zu hohen Kosten führen muss.

Einsatz in der praxisnahen Energieberatung

Zur energetischen Bilanzierung von Wohngebäuden stellte das IWU Energieberaterinnen und -beratern bereits vor dem Projekt die Excel-An­wen­dung EnEV-XL zur Verfügung. Mithilfe dieser konnten sie Beispiel­berechnungen in der Energieberatung durchführen. Die Projekt­ergebnisse flossen in eine neue Version ein. Mit dem Zusatzblatt „EnEV-XL Kostenbetrachtung Bestand“ können Energie­beraterinnen und Energie­berater nun die Wirt­schaftlichkeit einzelner Maß­nahmen besser veranschaulichen. Den Hauseigen­tümerinnen und Hauseigentümern können die Bera­terinnen und Berater so die Spannweite typischer Kosten aufzeigen und veranschaulichen, ob die von ihnen geplanten, objektbezogenen Maßnahmen hoch oder niedrig und vor allem wirtschaftlich sind.

Beitrag zum Klimaschutz

Das Projekt löste keine unmittelbaren klimascho­nenden Effekte aus. Die Kosten von Sanierungsmaß­nah­men sind allerdings entscheidend. Wenn die Aufklä­rung mithilfe der Wirtschaftlichkeits­be­rech­nung zu einer höheren Bereitschaft für Inves­titionen in energetische Sanierungen führt, könnten die Haus­eigen­tümerinnen und Haus­eigen­tümer zu einer signi­fi­kanten CO₂-Reduktion im Gebäudesektor bei­tragen – der Beitrag des Projektes zum Klimaschutz wäre enorm.

• Checkliste der Erfolgsfaktoren

  • Ausschreibungen professionell formulieren;
  • Schätzwerte für Sanierungsplanung nutzen;
  • Berechnungen auf Grundlage einer möglichst umfangreichen Datenbasis durchführen.

Tipps und Tricks für interessierte Institutionen

Die Studie lieferte Anhaltspunkte für die Praxis der Sanierungsplanung und Energieberatung und für die Qualität weitergehender wissenschaftlicher Auswer­tungen. Die Ergebnisse des Projektes sind daher sowohl für Hauseigentümerinnen und Hauseigen­tümer, die Sanierungsmaßnahmen planen, als auch Energieberaterinnen und Energieberater sowie Forschungsinstitutionen relevant.

Qualität von Ausschreibungen beachten

Die Auswertung zeigte, dass in vielen Fällen deutlich höhere Kosten für die energetischen Sanierungs­maß­nahmen anfielen, als die Durchschnittswerte aus der Analyse aller Daten suggerieren. Dies hing unter anderem mit der fehler­haften Formulierung der Ausschreibungen zusammen. Bauprojekte mit profes­sioneller Ausschreibung und Baubegleitung sind dagegen kostengünstiger als die in dieser Studie ermittelten Querschnittswerte.

Typische Kosten für Portfolioanalysen

Die ermittelten Werte können von Wohnungsunter­nehmen genutzt werden, um typische Kosten und energiebedingte Mehrkosten bei der ener­getischen Modernisierung von größeren Gebäude­be­ständen einzuschätzen und damit langfristige Sanie­rungs­pläne zu formulieren. Dabei sollten Planerinnen und Planer allerdings beachten, dass aufgrund der Datenbasis ein repräsentativer Querschnitt typischer Kosten von Maßnahmen abgebildet wird, die bereits am Markt eingeführt sind. Daraus ergibt sich, dass die Ergebnisse nicht automatisch auf umfangreichere energetische Sanierungen nahe am Passivhaus­standard angewendet werden können.

Dokumentation der Datenbasis und der Systematik der Kostenzuordnung beachten

Das Projektteam analysierte im Rahmen des Projektes auch 11 Vergleichsstudien, um die eigenen Ergebnisse einordnen zu können. Dabei wurde deutlich, dass die vergleichbaren Studien zwar die Vollkosten und die der energiebedingten Mehrkosten verschiedener energiesparender Maßnahmen in Wohngebäuden zusammentrugen, jedoch häufig Angaben zu den Datenquellen und der Systematik der Kosten­zu­ord­nung fehlten. Diese wurden in den Vergleichsstudien vielfach nicht dokumentiert, da die Studien nur mit dem Ziel einer Wirtschaftlichkeitsberechnung durch­geführt wurden. Dies machte einen aussage­kräftigen Vergleich letztlich schwierig. Für die realistische Bewertung von Studienergebnissen mit Blick auf die Kostenverteilung ist eine lückenlose Dokumentation von Datenbasis, Systematik der Kostenzuordnung und detaillierter Maßnahmen­beschreibung wichtig.